Nákup a prodej nemovitostí s přidanou hodnotou

Ideálním zdrojem příjmů jsou aktiva. Možným nástrojem jejich tvorby, který po staletí využívají různí investoři, je nákup nemovitostí a jejich následný prodej. Cílem dobrého nákupu je dostat kupní cenu pod 25% ceny obvyklé. Toho lze dosáhnout několika způsoby. 

 Nás zajímají dražby v rámci exekuce resp. dražby veřejné nedobrovolné. Z hlediska právní jistoty upřednostníme dražbu v rámci exekuce.

Dražba v rámci exekuceVyvolávací cena dražby činí dvě třetiny ceny nemovitosti stanovené znaleckým posudkem. Vydražitel je oprávněn převzít nemovitost dnem následujícím po vydání usnesení o příklepu. Přitom je povinen zaplatit nejvyšší podání učiněné při dražbě ve lhůtě, kterou mu k tomu určí soudní exekutor, přičemž tato lhůta nesmí být delší než dva měsíce.

Dražba v rámci exekuce skýtá širší možnosti potřebného manévrovacího prostoru a v neposlední řadě znamená pro investora větší právní jistotu.

Při dražbě v rámci exekuce dnem právní moci rozvrhového usnesení zanikají zástavní práva k nemovitosti, věcná břemena a nájemní práva s výjimkou těch, o nichž bylo výslovně rozhodnuto, že nezanikají.

Průběh dražby v rámci exekuce může být o něco pomalejší, jednoznačně však tento postup poskytuje věřiteli vyšší právní jistotu.

„Levně koupit, za víc prodat.“  V hloubi tohoto krátkého souvětí je skryta pointa vytváření  velice zajímavých zisků.

Ve znaleckém posudku soudního znalce o ceně obvyklé se v důsledku jeho nedostatečné znalosti realitního trhu v dané lokalitě a pro nedostatek relevantně srovnávaných nemovitostí v mnoha případech neodráží skutečná tržní hodnota prodávané nemovitosti. Pro investora, který takovou nemovitost umí vyhledat a zmíněnou disproporci   rozpozát, to má zásadní význam.

Dalším důležitým prvkem je vytvoření něčeho navíc, co by nemovitost zajímavým způsobem zhodnotilo a zvýšilo její tržní hodnotu. Vytvoření jakési přidané hodnoty, kterou se celý obchod přemění z ryze spekulativního do podoby seriozního podnikání v nemovitostech.

Přidaná hodnota musí mít svá vlastní pravidla a specifika. Při její aplikaci nesmí dojít k neplánovanému navýšení investice v neprospěch plánovaného zisku. U nemovitostí charakteru staveb proto nepůjde o zásahy do vnitřních stavebních konstrukcí a prvků, ani obvodového zdiva nebo střešní konstrukce.

Půjde o investici za účelem adaptace nemovitosti ve stylu jakéhosi Home Stagingu, kdy jednotlivé obměňované stavební prvky  a části interiéru budou smysluplně vybírány.

Z pohledu Stavebního zákona nepůjde o povolovací režim.

Přidaná hodnota v podobě investice bude vždy individuálně a konkrétně stanovena. Následné zhodnocení nemovitosti bude představovat až 70%  kupní ceny celé adaptované nemovitosti.

Běžný investor nakupuje nemovitosti standardním způsobem od přímého vlastníka nebo prostřednictvím zprostředkovatele. Jeho záměrem je nemovitost bez dalšího co nejrychleji prodat. Půjde tedy o čistě spekulativní prodej. Protože nepracuje s přidanou hodnotou, jeho zisky jsou relativně nízké.

My provedeme chytrý nákup nemovitosti a její výhodný prodej s přidanou hodnotou, postavený na obchodních dovednostech a podpořený potřebným finančním krytím. Tím budou vytvořeny předpoklady pro zajímavý nadstandardní zisk.

Mezi důležité dovedností, kterými běžný investor zpravidla nedisponuje, patří reálný odhad  tržní ceny kupované nemovitosti,  potřebná dávka intuice  a kvalitní práce s informacemi. Další důležitou dovedností je prodej za výhodnou cenu umožňující potřebné kapitálové zhodnocení.

Stanovení reálného odhadu kupní a prodejní ceny předpokládá nemalé zkušenosti v oblasti nákupu a prodeje nemovitostí v kontextu s příslušným vzděláním v daném oboru. Neopomenutelným faktorem je rovněž práce s intuicí.

Hlavními aktéry záměru AN jsou investor a realizátor. Vedlejšími subjekty jsou architekt, spolupracující firmy, řemeslníci a advokát, který bude zajišťovat potřebný právní servis.

Investor vnáší do společného projektu AN  investiční kapitál, realizátor se podílí předáním  svého  know how z více než třináctileté praxe v realitní činnosti a  řídícími a organizačními schopnostmi. Rovněž poskytne technické zázemí prostřednictvím výpočetní techniky a monitoringu a prezentací na serverech nemovitostí. Zisk bude rozdělen v poměru 60:40 ve prospěch investora. V tomto poměru bude rozdělena i případná ztráta. 

Spolupráce bude probíhat na právním základě v podobě příslušné smlouvy.

 Příklad:

Přízemní, cihlou zděný rodinný domek s dispozicí 3+1 o půdorysu 7 x 10 m, v běžně dostupné lokalitě na okraji městských částí města Tábora.  Garáž je součástí stavby, k dispozici je zahrada 800 m2. Původní stavba z roku 1970, běžně udržovaná, bez modernizace.

Cena tržní:                                                                                    2,000.000,- Kč

Cena obvyklá stanovená znalcem:                                                1,700.000,- Kč

Vyvolávací cena (dražba v rámci exekuce):                                   1,200.000,- Kč

Vydražená cena :                                                                           1,500.000,- Kč

Přidaná hodnota                                                                               300.000,- Kč

Prodejní cena                                                                                2,550.000,- Kč

ZISK po zdanění                                                                              450.000,- Kč

 Předpokládaná doba realizace obchodního případu je 5 – 6 měsíců. Je to očekávání reálné.

S plnou verzí záměru AN, našim know how, bližšími podrobnostmi a popisy principů tvorby nadstandardních zisků seznámíme pouze vážné zájemce o investování při osobním setkání.

Nezdráhejte se a kontaktujte nás!

Certifikát (oceňování nemovitostí)

Všechna sdělení a informace  poskytované na serveru aktivninemovitosti.cz jsou pouze nezávislými stanovisky autorů. Bez bližší  spolupráce s nimi neslouží jako doporučení k  samostatným investičním obchodům.